Avant d’octroyer un crédit immobilier, les banques procèdent toujours à l’analyse du profil du souscripteur. L’un des critères pris en compte par les institutions bancaires est le taux d’endettement. En d’autres termes, il s’agit de connaître la capacité du demandeur à s’endetter. Il y a une limite autorisée qu’il ne convient pas de dépasser. Ce taux détermine la qualité du crédit qui sera octroyé. Découvrez dans les détails ci-dessous comment bien calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier.
Le taux d’endettement : de quoi s’agit-il ?
Il s’agit tout simplement du ratio obtenu par le rapport entre les charges fixes et les revenus par mois. Son calcul se fait alors sur une base mensuelle. Il s’exprime par ailleurs en pourcentage. En réalité, les banques n’accordent un prêt qu’à ceux qui présentent un bon profil de solvabilité. C’est d’ailleurs l’établissement bancaire qui établit ce profil de demandeur de prêt.
Certains pensent qu’il existe un taux d’endettement maximum fixé par la loi. Ce qui n’est pas vraiment le cas. Par conséquent, un demandeur d’emprunt peut se voir refuser un crédit et pourtant parvenir à obtenir le prêt immobilier auprès d’une autre banque. En matière de crédit immobilier, le taux d’endettement qu’une banque peut accepter est laissé à sa discrétion.
Il faut toutefois faire remarquer qu’en France, il existe un taux d’endettement que les banques ne dépassent presque jamais. Il s’agit de 35 %. En d’autres termes, les revenus de l’emprunteur doivent être supérieurs au montant des mensualités dans l’ordre de trois fois.
À partir du seuil de 35 %, l’institution bancaire estime que l’emprunteur ne sera pas en mesure d’effectuer le remboursement du prêt immobilier. Le respect de ce seuil par la plupart des organismes de prêt, en fait un plafond autorisé.
Calcul du taux d’endettement : comment procéder ?
Comme précédemment dit, le taux d’endettement est un rapport entre les charges fixes et les revenus par mois.
Soit X1 l’ensemble des crédits et charges fixes.
Soit X2 l’ensemble des revenus mensuels de l’emprunteur.
Alors, le Taux d’endettement = X1 x 100 /X2
Dans ce calcul, les paramètres pris en compte sont les suivants :
- Les salaires nets
- Les primes contractuelles
- Le 13e mois
- Les revenus professionnels indépendants
- Les commissions régulières
- Les pensions (de tout genre) fixées par décision judiciaire ou administrative
Dépendamment de l’institution de prêt immobilier, d’autres critères pourront être pris en compte. Il s’agit notamment :
Des allocations familiales
Pour certaines institutions de prêt immobilier, il s’agit là de revenus à la condition qu’ils soient perçus pendant tout le temps que prendra l’emprunt pour être entièrement remboursé. D’autres banques considèrent malheureusement ces revenus comme non saisissables vu que leur finalité est de participer à l’éducation des enfants.
Des revenus fonciers
Certaines banques les intègrent aux revenus nets. Par contre, d’autres établissements bancaires les minorent afin de compenser les éventuels défauts de paiement dont le locataire sera coupable.
Enfin, il faut faire remarquer que lors du calcul du taux d’endettement, vous ne devez pas tenir compte de certaines données. Il s’agit des primes exceptionnelles et des indemnités liées à votre profession. En effet, ces données sont trop volatiles ou variables.
Avantages à calculer le taux d’endettement
Il y a de nombreux avantages à connaître son propre taux d’endettement. Cela mettra la banque et l’emprunteur à l’abri de surprises désagréables au cours de la durée du crédit immobilier.
La banque est protégée
Si le taux d’endettement d’un emprunteur est trop élevé, il court le risque de ne pas honorer les mensualités de son prêt. Ce qui mettra évidemment la banque qui lui a octroyé ce prêt dans une situation inconfortable. En connaissant la solvabilité du souscripteur, elle prendra des précautions pour se protéger.
Par ailleurs, il n’est pas exclu que la banque fasse l’objet d’une poursuite judiciaire pour motif de prêt accordé à une personne insolvable.
L’emprunteur est protégé
Voici un autre avantage à calculer son taux d’endettement. En connaissant sa limite de solvabilité, l’emprunteur sait quel montant il peut emprunter sans couler sous d’énormes charges insupportables. En effet, bien souvent, certaines personnes dépassent le montant des mensualités qu’elles peuvent supporter. Finalement, ces emprunteurs tombent dans le cycle infernal d’un surendettement.
Connaître sa capacité budgétaire
Pour l’emprunteur, connaître son seuil de solvabilité, c’est déterminer sa capacité budgétaire. Cela est bien utile lorsque l’on s’apprête à enclencher un processus de demande de prêt immobilier. En effet, c’est un moyen d’avoir une idée claire de la faisabilité du projet immobilier.
Par ailleurs, un demandeur de prêt immobilier qui connaît parfaitement son taux d’endettement pourra sans soucis se défendre lors d’un entretien avec son banquier. Il ne sera pas floué par ce dernier qui n’hésitera pas à lui opposer tous les arguments afin d’être sûr que le souscripteur est solvable.
Que faire en cas de taux d’endettement très important ?
Il arrive bien souvent que le taux d’endettement soit très élevé. Dans ces cas, la première solution consiste à faire en sorte que ce taux soit en dessous de 35 %. Pensez à tous les mécanismes possibles pour y parvenir.
Il existe des mécanismes de prêt immobilier à taux zéro. D’autres sont à taux très réduits. Ils doivent être choisis en fonction de votre situation d’emprunteur. Il s’agit de mécanismes d’aide très utiles pour des personnes au chômage.
À présent, vous savez comment bien calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier.
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